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zoom RSS 物件発見から引渡しまで E 住宅ローン借入先検討

<<   作成日時 : 2009/10/25 17:57   >>

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おばんです。
腹膜炎になりかけ(?)で苦しんでた週末から復活を果たし、奇跡の暴飲暴食。
(“奇跡の”のつく位置がポイント。奇跡の“復活”ではない。)
いきなりネイティブチャイニーズ経営の四川料理屋で晩ごはん。。。油重い。


E 住宅ローン借入先検討

契約してしまったので、借り入れする金融機関を探さねばならない。
それには、まず自分が「いくら」を「何年で」返すのか、を決めねばならない。
これについては、実はC 買えるか・暮らしていけるかを試算した段階で、概ね分かっている。というか、ある程度腹積もりしとかないと怖くて買えないし。

Cのb) 生活費とローン返済額見積 (=つまり生活が成り立つかどうかを検討)で、あっさり「ローン返済計画」と書いたが、銀行とまだ接触していない段階ったので、自分でテキトーにエクセルのシートを作って、借入金額、借入期間、支払利息総額や月々のローン返済額を試算した。

簡単に言うと・・・・・つまんないですね。ローン借入先選定の話だった。

えーーーと。借入期間は、ウチの場合トシが結構いってたこともあり、20年か25年を想定した。一応どちらでも、現在の賃貸の家賃+管理費+駐車場代≧ローン返済額+固定資産税、となるレベル。

銀行の住宅ローン金利を見ると、固定期間が10年を超えると、銀行もリスクを取りたくないのか、結構金利が高くなる気がした。また、相棒が会社で周囲の人に聞いてみたところ、圧倒的に多かったのが「10年固定」だったそう。
10年も経つと、経済情勢も変わってるかどうか見えるのではないか、という感じ?

それで、めぼしい銀行の、5年固定、10年固定、変動の、基準金利と優遇利率を調べて表にし、さらに、固定期間終了後の金利優遇、保証料、繰上返済手数料、事務取扱手数料、その他条件等も併記して比較し、条件の良さそうな2〜3行に絞り、当初10年と借入全期間の総費用を試算、比較した。
その結果ウチは、三菱東京UFJ、十六銀行、百五銀行の3行に相談に行った。

以下は、ウチにとっての各行の長所・短所のまとめ↓
(試算を実施した2009年某月のデータと所感)

【三菱東京UFJ】
長所 : 近隣にATMも支店も豊富で、既に口座を持っている。
      優遇後変動金利が衝撃的に低かった。(0.975%)
短所 : 変動金利が将来急上昇しそうで怖い。

【十六銀行】
長所 : 繰上返済手数料無料。

【百五銀行】
長所 : 10年固定の優遇後金利が最も低かった。(1.60%)
      固定期間終了後の金利優遇がやや多い。(▲1.30%)
短所 : 繰上返済手数料(21.000円)と事務手数料(52,500円)がやや高い。

上記の中で最初に落ちたのはMUFG。
試算時の変動金利レベルが借入期間中続くなら即決だが、今から15〜20年(=借入期間よりも短い)位前のバブル末期に預金金利で5%超のものもあったことを考えると恐ろしくて。。。また、金利の上昇幅が小さかったとしても、毎月ヒヤヒヤしながら過ごすよりも10年間は確実に2.0%未満で借りられる方が安心と思った。
ローンを変動と固定の2本に分け、変動の方を金利が低いうちに早く返すことも考えたが、都銀の10年固定金利は割高だし、ローン関係の手数料も高くなることを考えると、ウチの場合はあまりメリットが感じられなかった。

それで、最初は、あたりさわりなさそうな(?)十六で借りようかと思っていた。
何より繰上返済手数料が無料で、「早く返そう」という気持ちになるし、最安の百五の金利よりも0.05%高いだけだ。
とはいえ、金利が0.05%違えば当初10年の支払利息は20万超の差となり、10年間毎年1回有料で繰上返済した場合の百五と同等となる。
また、固定金利期間終了後の金利優遇が、十六(▲1.0%)より、百五(▲1.3%)の方が大きいのも気になっていた。ただ、これは単純には判定できなくて、金利優遇とは“各行の決める”基準金利から引いてくれる率をのことなのだが、基準金利そのものが銀行によってバラバラで、あるときは百五の方が高く、あるときは十六の方が高い、というような推移をしているのだった。

それで結局、土壇場で、借入期間をやや短めに設定し、繰上返済しなくても早く返せることを目標として、百五銀行と契約した。
その後、融資の実行までジリジリしながら毎月の住宅ローン金利を見ていたが、幸いなことに、融資実行月の百五銀行の優遇後金利は十六銀行よりも0.1%低く、安堵したのだった。

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